Nowe inwestycje energetyczne a służebność przesyłu

Planowane inwestycje energetyczne coraz częściej ingerują w nieruchomości, zarówno w grunty rolne, jak i działki położone w miastach. Jeśli jesteś właścicielem takiego terenu, na którym przedsiębiorstwo energetyczne zamierza dopiero wybudować infrastrukturę, masz realny wpływ na warunki tej inwestycji. W praktyce to moment, w którym można zadbać o  odpowiednie wynagrodzenie wynikające z ustanowienia służebności przesyłu.

Służebność przesyłu dotyczy także nowych inwestycji

Wciąż pokutuje przekonanie, że służebność przesyłu odnosi się wyłącznie do istniejących, „starych” sieci. Tymczasem instytucja ta ma kluczowe znaczenie również przy nowych inwestycjach.

Jeżeli przedsiębiorstwo planuje budowę linii energetycznej, gazociągu czy innej infrastruktury, zasadą powinno być uregulowanie stanu prawnego jeszcze przed rozpoczęciem prac. Najczęściej odbywa się to poprzez ustanowienie służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy.

Co ustanowienie służebności przesyłu oznacza w praktyce?

Właściciel nieruchomości wyraża zgodę na korzystanie z gruntu w określonym zakresie, ale nie jest to zgoda „bezwarunkowa”. Negocjacje z przedsiębiorstwem energetycznym są kluczowym momentem procesu regulacji korzystania z gruntu.

Na etapie planowania inwestycji właściciel nieruchomości znajduje się w znacznie lepszej pozycji negocjacyjnej niż po jej realizacji. To właśnie wtedy można ustalić i wynegocjować następujące kwestie:

• przebieg infrastruktury (np. przesunięcie linii), 
• sposób korzystania z nieruchomości, 
• zakres ograniczeń w zabudowie, 
• wysokość wynagrodzenia. 

Jak wskazuje r.pr. Maria Swoboda, z Kałużyńska, Sokołowska i Wspólnicy, Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych: 

„W praktyce często spotykam się z sytuacjami, w których przedsiębiorstwo przedstawia gotowy projekt umowy i oczekuje jego podpisania. Tymczasem warunki służebności przesyłu podlegają negocjacjom i warto z tego prawa skorzystać. Największym błędem właścicieli jest przyjmowanie, że inwestycja i tak powstanie, więc nie ma sensu negocjować. To nieprawda. To właśnie przed jej realizacją właściciele nieruchomości mają największy wpływ na warunki”.

Wynagrodzenie za służebność przesyłu

Jednym z najważniejszych elementów jest wspomniane już wyżej wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu. Powinno ono uwzględniać nie tylko zajęcie pasa gruntu, ale także spadek wartości nieruchomości, ograniczenia w jej zagospodarowaniu i uciążliwości związane z eksploatacją urządzeń. 

Wynagrodzenie może mieć formę jednorazową lub okresową. W praktyce jego wysokość bywa znacząco zaniżana w pierwszych propozycjach przedsiębiorstw.

Jakie prawa ma właściciel nieruchomości?

Właściciel nieruchomości, na której ma zostać wybudowana infrastruktura przesyłowa nie jest biernym uczestnikiem procesu inwestycyjnego. Przysługują mu konkretne uprawnienia, w tym:

• prawo do odmowy zawarcia umowy na zaproponowanych warunkach, 
• prawo do negocjowania przebiegu sieci, 
• prawo do odpowiedniego wynagrodzenia, 
• prawo do uregulowania zasad dostępu do nieruchomości (np. wjazdu ekip technicznych). 

Co istotne, brak zgody właściciela nie oznacza, że inwestycja nie powstanie – przedsiębiorstwo może dochodzić ustanowienia służebności na drodze sądowej. Jednak również wtedy sąd ustala wynagrodzenie, które często bywa wyższe niż pierwotnie proponowane.

Na co zwrócić szczególną uwagę?

Z perspektywy praktyki kluczowe znaczenie mają przede wszystkim zapisy umowy, ponieważ to one będą regulować relacje między właścicielem a przedsiębiorstwem energetycznym na wiele lat. Niedoprecyzowane postanowienia mogą prowadzić do poważnych sporów w przyszłości, a zmiana niekorzystnej umowy w przyszłości może być bardzo trudna.

Dlatego warto dokładnie przeanalizować i uregulować następujące kwestie:

• zakres służebności (czy nie jest zbyt szeroki), 
• możliwość rozbudowy infrastruktury w przyszłości, 
• sposób usuwania awarii, 
• odpowiedzialność za szkody. 

Aby uniknąć przyszłych problemów, konieczna jest szczegółowa analiza warunków umowy przed jej podpisaniem – najlepiej z udziałem profesjonalnego pełnomocnika.

Podsumowanie. Moment decyzji ma znaczenie

Nowe inwestycje sieci przesyłowych to realna ingerencja w prawo własności, a nie tylko kwestia interesu publicznego. Właściciel nieruchomości nie powinien traktować propozycji przedsiębiorstwa jako zwykłej formalności, która i tak musi zostać zaakceptowana. To etap, na którym kluczowe jest świadome zadbanie o własne interesy, ponieważ warunki służebności przesyłu podlegają negocjacjom.

Największym błędem właścicieli jest przyjmowanie, że inwestycja i tak powstanie, więc negocjacje nie mają sensu – tymczasem to właśnie przed realizacją inwestycji właściciele mają największy wpływ na jej warunki i wysokość wynagrodzenia. Warto zadbać o szczegółową analizę zapisów umowy, ponieważ będą one regulować relacje z przedsiębiorstwem na wiele lat, a zmiana niekorzystnej umowy w przyszłości może być bardzo trudna.

Treść artykułu: Zespół Kancelarii Adwokatów i Radcow Prawnych Kałużyńska, Sokołowska i Wspólnicy sp. k.