Prawo własności nieruchomości podlega ochronie, jednak w określonych sytuacjach może zostać ograniczone. Dotyczy to między innymi inwestycji realizowanych w interesie publicznym, takich jak m.in. budowa lub modernizacja infrastruktury przesyłowej. Jeżeli właściciel nie wyraża zgody na wykorzystanie jego działki, organ administracji może, po spełnieniu ustawowych przesłanek, wydać decyzję ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości.
Taka sytuacja określana jest jako małe wywłaszczenie. Nie oznacza ona odebrania właścicielowi całej działki, ale może wiązać się z prawem do odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.
Czym jest małe wywłaszczenie?
Małe wywłaszczenie wiąże się przede wszystkim z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten pozwala na ograniczenie sposobu korzystania z prywatnej nieruchomości, jeżeli jest to konieczne do realizacji inwestycji celu publicznego. Taką decyzję wydaje starosta.
Decyzja administracyjna może umożliwić przedsiębiorcy wejście na teren nieruchomości oraz wykonanie prac związanych z budową, przebudową lub eksploatacją urządzeń przesyłowych. W praktyce może chodzić o linie energetyczne, gazociągi, wodociągi czy inne urządzenia infrastruktury technicznej.
Kiedy należy się odszkodowanie za małe wywłaszczenie?
Odszkodowanie za małe wywłaszczenie może przysługiwać właścicielowi, jeżeli decyzja wydana na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami ogranicza sposób korzystania z nieruchomości i powoduje szkodę lub uszczerbek związany z realizacją inwestycji. Zakres rekompensaty zależy od charakteru i skutków ograniczenia.
Odszkodowanie za małe wywłaszczenie
Ograniczenie prawa własności może wiązać się z obowiązkiem wypłaty odszkodowania. Przy ustalaniu jego wysokości znaczenie ma rzeczywisty wpływ inwestycji na nieruchomość oraz zakres ograniczeń ponoszonych przez właściciela.
Pod uwagę może być brane między innymi zmniejszenie wartości działki, ograniczenie możliwości jej zabudowy, zajęcie części gruntu pod urządzenia oraz sposób korzystania z nieruchomości po zakończeniu inwestycji.
Nie zawsze decydująca jest sama powierzchnia zajętego terenu. Istotne jest również to, jak urządzenie przesyłowe wpływa na korzystanie z nieruchomości i jej dotychczasowe przeznaczenie.
Szkody powstałe podczas inwestycji
Podczas prac może dojść do zniszczenia upraw, drzew, ogrodzeń lub innych elementów nieruchomości. Szkody powinny zostać udokumentowane.
Czy można żądać wykupu działki?
W wyjątkowych przypadkach ograniczenie prawa własności może być tak daleko idące, że nieruchomość nie będzie mogła być prawidłowo wykorzystywana zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.
W takiej sytuacji właściciel może wystąpić z żądaniem wykupu nieruchomości przez podmiot, na rzecz którego wydano decyzję ograniczającą sposób korzystania z gruntu. Konieczne jest jednak ustalenie, czy charakter ograniczeń rzeczywiście uzasadnia takie żądanie.
Małe wywłaszczenie a służebność przesyłu
Małe wywłaszczenie nie jest tym samym co służebność przesyłu. Są to różne instytucje prawne, choć obie mogą dotyczyć urządzeń znajdujących się na prywatnym gruncie.
W przypadku służebności przesyłu przedsiębiorca uzyskuje uprawnienia związane z korzystaniem z nieruchomości w zakresie niezbędnym do funkcjonowania urządzeń. Małe wywłaszczenie natomiast wynika z decyzji administracyjnej ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości.
Co zrobić po otrzymaniu decyzji?
Właściciel powinien przeanalizować decyzję i ustalić, jaka część nieruchomości zostanie objęta ograniczeniem oraz jak inwestycja wpłynie na korzystanie z działki.
Warto również udokumentować stan nieruchomości przed rozpoczęciem prac. Pozwoli to łatwiej wykazać ewentualne szkody i ocenić ich wysokość.
Małe wywłaszczenie – podsumowanie
Małe wywłaszczenie nie pozbawia właściciela prawa własności nieruchomości, ale może ograniczyć sposób korzystania z działki. W zależności od sytuacji właściciel może dochodzić odszkodowania za ograniczenie prawa własności, rekompensaty za powstałe szkody, a w szczególnych przypadkach także żądać wykupu nieruchomości.
Jeżeli przez Twoją działkę ma przebiegać linia energetyczna, gazociąg lub inne urządzenie przesyłowe, warto odpowiednio wcześnie przeanalizować dokumentację i ustalić, jakie prawa oraz roszczenia przysługują właścicielowi.
Jeżeli dotyczy Cię małe wywłaszczenie nieruchomości i nie wiesz, czy przysługuje Ci odszkodowanie, warto skonsultować swoją sytuację z prawnikiem. Kancelaria Kałużyńska, Sokołowska i Wspólnicy pomoże przeanalizować decyzję administracyjną, zakres ograniczenia prawa własności oraz możliwe roszczenia związane z inwestycją na Twojej działce.
Czy za małe wywłaszczenie zawsze należy się odszkodowanie?
Nie zawsze. Prawo do odszkodowania zależy przede wszystkim od zakresu ograniczenia prawa własności i jego wpływu na nieruchomość.
Jak oblicza się odszkodowanie za małe wywłaszczenie?
Pod uwagę bierze się przede wszystkim zakres ograniczenia oraz wpływ inwestycji na wartość i sposób korzystania z nieruchomości.
Czy za słup energetyczny na działce należy się odszkodowanie?
Może się należeć, jednak zależy to od podstawy prawnej korzystania z nieruchomości oraz okoliczności konkretnej sprawy.
Treść artykułu: Zespół Kancelarii Adwokatów i Radcow Prawnych Kałużyńska, Sokołowska i Wspólnicy sp. k.
