Jeżeli przez Twoją działkę przebiegają linie energetyczne, gazociąg, wodociąg, kanalizacja lub inne urządzenia przesyłowe, możesz mieć prawo do ustanowienia służebności przesyłu i uzyskania odpowiedniego wynagrodzenia od przedsiębiorstwa przesyłowego.
Nie warto jednak odkładać tej decyzji. Po 2028 r. przedsiębiorstwa będą coraz częściej podnosić zarzut zasiedzenia służebności przesyłu. Nie oznacza to, że taki zarzut zasiedzenia zawsze będzie skuteczny, ale z pewnością może znacząco utrudnić dochodzenie roszczeń.
Co to jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu to prawo, które pozwala przedsiębiorstwu korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do eksploatacji urządzeń przesyłowych. Dotyczy to przede wszystkim linii energetycznych, gazociągów, wodociągów, kanalizacji, sieci ciepłowniczych czy telekomunikacyjnych.
W praktyce problem dotyczy bardzo wielu właścicieli nieruchomości. Nie chodzi wyłącznie o grunty rolne, ale również działki budowlane, inwestycyjne oraz przemysłowe. Obecność infrastruktury może ograniczać możliwość zabudowy, utrudniać prowadzenie inwestycji, wpływać na sposób korzystania z nieruchomości, a także obniżać jej wartość rynkową.
Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z Twojej działki bez odpowiedniego tytułu prawnego, możesz domagać się ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem.
Dlaczego 2028 rok może okazać się przełomowy?
Od lat przedsiębiorstwa przesyłowe bronią się przed roszczeniami właścicieli nieruchomości, powołując się na zasiedzenie.
W ostatnim czasie, istotnego znaczenia nabrał jednak wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. sygn. akt P 10/16, z którego wynika, że przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego przepisów regulujących służebność przesyłu nie mógł rozpocząć się bieg terminu jej zasiedzenia.
Przepisy dotyczące służebności przesyłu obowiązują od 3 sierpnia 2008 r. Jeżeli przyjąć, że do zasiedzenia konieczny jest trzydziestoletni termin, przedsiębiorstwa po 2028 r. będą coraz częściej twierdzić, że nabyły służebność właśnie przez zasiedzenie.
Nie oznacza to jednak, że właściciel nieruchomości automatycznie przegra spór.
Zarzut zasiedzenia trzeba dokładnie zweryfikować
Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy. Sam upływ czasu nie przesądza jeszcze o zasiedzeniu.
Kluczowe znaczenie może mieć odpowiedź na pytania:
- czy przebieg urządzeń przesyłowych przez lata pozostawał niezmienny,
- czy sieć była przebudowywana, modernizowana lub wymieniana,
- czy zmieniało się położenie słupów, przewodów lub gazociągu,
- czy przedsiębiorstwo rzeczywiście spełniło wszystkie ustawowe przesłanki zasiedzenia.
W praktyce właśnie historia urządzeń przesyłowych często decyduje o wyniku postępowania. Modernizacja linii energetycznej, przebudowa gazociągu czy zmiana przebiegu infrastruktury mogą mieć istotny wpływ na ocenę zarzutu zasiedzenia.
Komentarz eksperta r.pr. Marii Swobody: Samo powołanie się przez przedsiębiorstwo na zasiedzenie nie oznacza, że zarzut jest skuteczny. Każda sprawa wymaga analizy dokumentów, map oraz historii urządzeń przesyłowych znajdujących się na nieruchomości.
Dlaczego warto działać już teraz?
Zwlekanie z podjęciem działań może niepotrzebnie skomplikować sprawę. Po 2028 r. przedsiębiorstwa przesyłowe prawdopodobnie znacznie częściej będą podnosiły zarzut zasiedzenia, co może wydłużyć postępowanie i wymagać bardziej szczegółowego postępowania dowodowego.
Dlatego warto już dziś przeanalizować sytuację swojej nieruchomości. Im wcześniej zostanie zweryfikowany stan prawny oraz historia urządzeń przesyłowych, tym łatwiej ocenić, czy przysługuje wynagrodzenie za służebność przesyłu oraz jaką strategię przyjąć w sporze z przedsiębiorstwem.
Czy służebność przesyłu dotyczy tylko gruntów rolnych?
Nie. Roszczenia mogą dotyczyć również działek budowlanych, inwestycyjnych i przemysłowych, na których znajdują się urządzenia przesyłowe.
Czy po 2028 r. nie będzie można dochodzić służebności przesyłu?
Nie. Nadal będzie to możliwe, jednak przedsiębiorstwa będą znacznie częściej powoływać się na zasiedzenie, dlatego warto wcześniej przeanalizować swoją sytuację.
Czy modernizacja linii energetycznej lub gazociągu ma znaczenie?
Tak. Zmiana przebiegu sieci, wymiana urządzeń lub ich przebudowa mogą mieć istotny wpływ na ocenę, czy doszło do zasiedzenia.
Treść artykułu: Zespół Kancelarii Adwokatów i Radcow Prawnych Kałużyńska, Sokołowska i Wspólnicy sp. k.
