Służebność przesyłu może zostać ustanowiona również na nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowym. Przepisy nie uzależniają bowiem możliwości ustanowienia tego prawa od przeznaczenia gruntu. Jeżeli przez teren przedsiębiorcy przebiegają urządzenia przesyłowe lub planowana jest ich budowa, dopuszczalne jest ustanowienie służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego.
W praktyce istotne znaczenie ma jednak właściwe określenie zakresu, jaki obejmuje służebność przesyłu, oraz wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
Na czym polega służebność przesyłu?
Służebność przesyłu została uregulowana w art. 305¹-305⁴ Kodeksu cywilnego. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które umożliwia przedsiębiorcy korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do eksploatacji urządzeń przesyłowych, takich jak sieci energetyczne, gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne czy telekomunikacyjne.
Najczęściej służebność przesyłu obejmuje prawo wejścia na nieruchomość w celu przeprowadzenia konserwacji, usuwania awarii, modernizacji lub wymiany urządzeń przesyłowych. Właściciel zachowuje prawo własności do nieruchomości, jednak musi znosić określony sposób korzystania z gruntu przez przedsiębiorstwo przesyłowe.
Zakres służebności przesyłu powinien być dokładnie określony, ponieważ wpływa on zarówno na sposób korzystania z nieruchomości, jak i na przyszłe możliwości inwestycyjne właściciela.
Służebność przesyłu a przeznaczenie nieruchomości – czy ma znaczenie?
Obowiązujące przepisy nie uzależniają możliwości ustanowienia służebności przesyłu od przeznaczenia nieruchomości. Oznacza to, że służebność przesyłu może zostać ustanowiona zarówno na działce budowlanej, rolnej, jak i dedykowanej pod przemysł.
W przypadku nieruchomości przemysłowych zakres ograniczenia prawa własności ma szczególne znaczenie. Przebieg urządzeń przesyłowych może wpływać na możliwość rozbudowy zakładu produkcyjnego, realizację nowych obiektów przemysłowych, przebieg dróg wewnętrznych, placów składowych czy infrastruktury technologicznej, a w konsekwencji ograniczać potencjał inwestycyjny nieruchomości.
Czy właścicielowi nieruchomości przysługuje wynagrodzenie za służebność przesyłu?
Co do zasady ustanowienie służebności przesyłu następuje za odpowiednim wynagrodzeniem. Jego wysokość nie została określona ustawowo i jest ustalana z uwzględnieniem okoliczności konkretnej sprawy.
Znaczenie mają przede wszystkim zakres ingerencji w prawo własności, powierzchnia pasa eksploatacyjnego, wartość nieruchomości oraz wpływ urządzeń przesyłowych na możliwość prowadzenia działalności gospodarczej. W przypadku terenów obiektów produkcyjnych, wynagrodzenie bywa wyższe niż przy gruntach o innym przeznaczeniu, jeżeli infrastruktura ogranicza potencjał inwestycyjny nieruchomości.
Co zrobić, gdy urządzenia znajdują się na nieruchomości bez umowy?
W praktyce często zdarza się, że urządzenia przesyłowe zostały posadowione wiele lat temu bez zawarcia umowy z właścicielem gruntu. Nie oznacza to jednak, że przedsiębiorstwo zawsze korzysta z nieruchomości zgodnie z prawem i nie wyklucza to możliwości ustanowienia służebności przesyłu w późniejszym czasie.
Każda taka sytuacja wymaga indywidualnej analizy. Należy ustalić, czy przedsiębiorca dysponuje odpowiednim tytułem prawnym, czy właścicielowi przysługuje wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości oraz czy nie doszło do zasiedzenia służebności przesyłu.
Zdaniem r.pr. Marii Swobody:
“W przypadku nieruchomości przemysłowych największe znaczenie ma prawidłowe określenie treści służebności. Zbyt szeroki zakres uprawnień przedsiębiorstwa przesyłowego może w przyszłości utrudnić rozwój inwestycji lub obniżyć wartość nieruchomości. Dlatego przed zawarciem umowy warto przeanalizować jej skutki prawne i ekonomiczne.”
Podsumowanie
Możliwość ustanowienia służebności przesyłu na nieruchomości przemysłowej nie budzi wątpliwości. Decydujące znaczenie ma istnienie urządzeń przesyłowych oraz spełnienie przesłanek określonych w Kodeksie cywilnym. W interesie właściciela nieruchomości jest zadbanie o odpowiednie uregulowanie zasad korzystania z gruntu w ramach służebności przesyłu oraz uzyskanie należnego wynagrodzenia. W przypadku sporów z przedsiębiorstwem przesyłowym, warto przeprowadzić analizę stanu prawnego i dokumentacji dotyczącej nieruchomości.
Czy służebność przesyłu może zostać ustanowiona na nieruchomości przemysłowej?
Tak. Przepisy Kodeksu cywilnego nie uzależniają ustanowienia służebności od rodzaju nieruchomości.
Czy właścicielowi przysługuje wynagrodzenie?
Co do zasady tak, a jego wysokość zależy od stopnia ograniczenia prawa własności oraz wpływu urządzeń na korzystanie z nieruchomości.
Czy przedsiębiorca może powołać się na zasiedzenie służebności?
Tak, jednak każda sprawa wymaga indywidualnej oceny, ponieważ konieczne jest spełnienie przesłanek przewidzianych przez przepisy prawa.
Treść artykułu: Zespół Kancelarii Adwokatów i Radcow Prawnych Kałużyńska, Sokołowska i Wspólnicy sp. k.
