Jednym z kluczowych elementów kredytów hipotecznych, w tym także tych we frankach szwajcarskich, jest zabezpieczenie kredytu poprzez hipotekę. To standardowa praktyka banków – zabezpieczenie to daje im gwarancję, że jeśli kredytobiorca przestanie spłacać zobowiązanie, bank może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości. Jednak co się dzieje z hipoteką w przypadku unieważnienia umowy frankowej?
Czym jest hipoteka i jak działa?
Hipoteka to wpis w księdze wieczystej nieruchomości, który stanowi zabezpieczenie dla banku na wypadek niespłacenia kredytu. Oznacza to, że:
- jeśli kredyt nie jest spłacany, bank może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości (np. poprzez jej sprzedaż w drodze licytacji),
- wpis hipoteki w księdze wieczystej utrzymuje się do momentu całkowitej spłaty kredytu lub do jego prawomocnego unieważnienia,
- nawet jeśli kredytobiorca spłaca kredyt zgodnie z harmonogramem, hipoteka nadal figuruje w księdze wieczystej jako zabezpieczenie.
W przypadku kredytów frankowych hipoteka zazwyczaj była ustanawiana na kwotę wyższą niż faktyczna wartość kredytu w złotówkach – często była wyrażona w CHF i przeliczana po niekorzystnym kursie. To dodatkowo zwiększało ryzyko dla kredytobiorców.
Co dzieje się z hipoteką po unieważnieniu kredytu frankowego?
Jeśli sąd stwierdzi, że umowa kredytu CHF była nieważna od momentu jej zawarcia, oznacza to, że traktuje ją tak, jakby nigdy nie istniała. W konsekwencji bank nie miał podstaw prawnych do ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości kredytobiorcy.
W praktyce oznacza to, że wpis o hipotece w księdze wieczystej nieruchomości staje się bezpodstawny i musi zostać wykreślony. Co istotne, wykreślenie hipoteki po unieważnieniu umowy frankowej nie następuje jednak automatycznie. Kredytobiorca musi podjąć konkretne działania, aby usunąć wpis z księgi wieczystej.
Jak wykreślić hipotekę po unieważnieniu umowy?
Po uzyskaniu prawomocnego wyroku wskazującego unieważnienie kredytu frankowego, Frankowicze powinni wykonać następujące kroki:
1. Uzyskać odpis prawomocnego wyrok sądu – dopóki wyrok nie stanie się prawomocny (czyli bank nie odwoła się skutecznie), hipoteka nadal widnieje w księdze wieczystej.
2. Zwrócić się do banku o wydanie oświadczenia o zgodzie na wykreślenie hipoteki – bank powinien wydać dokument potwierdzający, że nie ma już podstawy do istnienia zabezpieczenia hipotecznego.
3. Złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki – jeśli bank odmawia wydania zgody, Frankowicze mogą samodzielnie złożyć wniosek do sądu rejonowego, do wydziału ksiąg wieczystych.
Wniosek o wykreślenie hipoteki składa się na specjalnym formularzu. Do wniosku należy dołączyć:
- odpis prawomocnego wyroku sądu unieważniający kredyt frankowy,
- (jeśli jest) zgodę banku na wykreślenie hipoteki,
- potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej.
Co jeśli bank nie chce współpracować?
Niektóre banki, mimo przegranej sprawy, celowo odwlekają wydanie zgody na wykreślenie hipoteki po unieważnieniu kredytu frankowego lub wręcz odmawiają jej wydania. W takiej sytuacji Frankowicze nie są bezradni i mogą podjąć konkretne działania. Po pierwsze, mogą złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki bez zgody banku – sąd, powołując się na prawomocny wyrok unieważniający umowę, może samodzielnie dokonać wykreślenia. Kolejną opcją jest złożenie skargi na opieszałość banku do Komisji Nadzoru Finansowego, która może interweniować, jeśli bank nie wykonuje obowiązku wynikającego z wyroku sądowego. Warto również skorzystać z pomocy jaką oferuje kancelaria frankowa, która oferuje pomoc Frankowiczom w przeprowadzeniu postępowania przed sądem i wspiera w skutecznym dochodzeniu swoich praw.
Dlaczego warto zadbać o wykreślenie hipoteki po unieważnieniu umowy frankowej?
Wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości może powodować problemy, nawet jeśli kredyt frankowy został unieważniony. Może on utrudnić sprzedaż nieruchomości, ponieważ potencjalni kupcy często obawiają się zakupu lokalu obciążonego hipoteką. Dodatkowo wpis może uniemożliwić zaciągnięcie nowego kredytu, gdyż banki przed udzieleniem finansowania sprawdzają księgi wieczyste i mogą odmówić pożyczki w przypadku istniejącego obciążenia. Niewykreślona hipoteka po unieważnieniu kredytu frankowego może również prowadzić do niepotrzebnych komplikacji prawnych, np. jeśli bank, mimo przegranego procesu, próbowałby egzekwować roszczenia. Dlatego po wygraniu sprawy o unieważnienie kredytu frankowego warto jak najszybciej dopilnować wykreślenia hipoteki, aby uniknąć dalszych problemów.
Podsumowując, unieważnienie umowy frankowej oznacza, że hipoteka, która była jego zabezpieczeniem, staje się bezprzedmiotowa i powinna zostać wykreślona z księgi wieczystej. Aby to zrobić, Frankowicze muszą uzyskać prawomocny wyrok, a następnie złożyć odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Chociaż proces wykreślenia hipoteki po prawomocnym wyroku może wymagać dodatkowych działań, jest to ważny krok, który zapewnia pełne uwolnienie nieruchomości od zobowiązań wynikających z nieważnej umowy kredytowej.
Redakcja: Kałużyńska, Sokołowska i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych
